一、跌破調查數據透視：信心指數為何跌至七年新低

央行調查數據的央行有多變化軌跡，清晰勾勒出市場預期的公布降溫曲線?；仡?2019 年第一季度，最新居民房價看漲比例尚維持在 25% 以上的現還相對高位，而到 2022 年二季度，少人看漲與看跌人數首次出現持平，跌破調查標志著市場信心的央行有多分水嶺。2025 年二季度，公布看漲比例直接跌破 10% 至 8.9%，最新三季度雖微漲至 9.1%，現還但看跌比例同步升至 23.5%，少人形成 “量價齊跌” 之外的跌破調查 “信心加速下行” 態勢。

更值得警惕的央行有多是，房價預期的公布低迷與居民經濟行為形成了相互強化的閉環。同期調查顯示，57.4% 的居民認為 “就業形勢嚴峻”，就業感受指數較上季下降 2.7 個百分點；傾向于 “更多儲蓄” 的居民占 62.3%，而 “更多消費” 的比例僅 19.2%。2025 年前三季度，住戶存款增加 12.73 萬億元，資金 “躺平” 在銀行的背后，是居民對未來收入的謹慎判斷。這種心態直接反映在購房決策上 ——“購房” 已連續三個季度退出居民未來支出選擇的前五名，而在 2022 年之前，這一選項長期穩居前四。

市場的真實交易數據進一步印證了預期的變化。國家統計局數據顯示，2025 年 3 月 70 個大中城市二手住宅價格指數環比下降 0.61%，中國指數研究院監測的 100 個城市新房均價更是連續 16 個月環比下跌。作為市場風向標，一線城市房價跌幅尤為顯著：北京二手房均價較 2024 年同期下跌 15.3%，深圳跌幅達 17.0%，2025 年 9 月全國 100 個主要城市二手房價格更是出現 “無一上漲” 的罕見現象。

二、深層動因：四大結構性因素重塑市場邏輯

（一）政策調控筑牢 “房住不炒” 底線

2021 年以來，從限購限貸、房企 “三道紅線” 到房貸利率動態調整機制，一系列調控政策持續壓縮投機空間。政策的核心邏輯已從短期穩定轉向長期機制建設，推動市場從 “投資屬性主導” 向 “居住屬性回歸”。這種轉變徹底打破了 “房價只漲不跌” 的慣性認知，讓投資者認識到房地產不再是穩賺不賠的資產。正如數據顯示，房地產已徹底退出居民偏愛的前五大投資方式，被銀行理財、基金信托等產品取代。

（二）供需格局發生根本性逆轉

人口結構與住房供給的雙重變化，正在改寫房地產市場的底層邏輯。國家統計局數據顯示，2024 年全國人口連續第三年負增長，中國人口與發展研究中心預測未來五年每年新增住房需求將從 1500 萬套降至 800 萬套左右。與此同時，住房供給卻持續累積：100 個監測城市新房庫存去化周期達 20.1 個月，三四線城市更是接近 30 個月，遠超 12 個月的合理區間。從 “供不應求” 到 “局部過?！?的轉變，使得房價上漲失去了最基礎的支撐。

（三）居民購買力與預期的雙重透支

房價收入比的嚴重失衡，成為制約購房需求釋放的關鍵瓶頸。貝殼研究院數據顯示，2025 年 3 月一線城市平均房價收入比達 18.2，即便經過持續下跌，北京、深圳仍分別高達 12.3 和 14.6。雖然部分城市房價已回落至 2016-2017 年水平，但年輕群體的購房意愿仍在下降。《中國青年發展報告 (2024-2025)》顯示，25-35 歲青年中僅 37% 將買房列為未來五年規劃，較五年前下降 21 個百分點，“拒絕 30 年房貸” 成為不少 90 后、00 后的選擇。

（四）經濟轉型期的信心傳導效應

房地產市場預期與宏觀經濟環境深度綁定。在經濟結構調整期，部分行業面臨轉型壓力，就業穩定性下降導致居民收入預期弱化。央行調查顯示，收入感受指數連續三個季度下滑，這種 “收入焦慮” 直接轉化為購房決策的延遲。更值得注意的是，居民消費偏好已發生明顯轉變，旅游、教育、醫療成為支出優先項，反映出家庭資產配置從 “不動產重倉” 向 “多元均衡” 的調整。

三、市場影響：從行業調整到經濟重構

（一）房地產行業進入 “去泡沫” 深水區

房價預期的低迷加速了行業的分化與出清。數據顯示，2025 年前三季度全國新建商品房銷售面積同比下降 5.5%，頭部開發商新房銷量僅為峰值的 27%。行業的調整不僅體現在銷量上，更表現為發展模式的根本轉變：從 “高杠桿、高周轉” 向 “低負債、重運營” 轉型，從追求規模擴張到注重產品品質與服務。這種調整雖然伴隨短期陣痛，但為行業長期健康發展奠定了基礎。

（二）對宏觀經濟的多維傳導效應

房地產作為產業鏈條最長的行業之一，其調整必然產生連鎖反應。一方面，建筑業、家電、建材等上下游行業面臨需求收縮壓力，2025 年三季度家電零售額同比下降 4.2%，反映出房地產后周期需求的疲軟。另一方面，地方政府土地出讓收入下滑帶來財政壓力，倒逼地方政府加快發展新動能產業。但從積極層面看，資金從房地產領域流出后，正逐步流向實體經濟與新興產業，為經濟結構轉型提供了資金支撐。

（三）居民資產配置的 “范式轉移”

房價預期的轉變正在重塑中國家庭的資產結構。過去二十年，房地產占家庭資產比重超過 60%，而 2025 年三季度傾向于 “更多投資” 的居民中，僅不足 5% 選擇房地產相關產品。這種轉變推動居民資產配置向多元化發展：銀行理財、基金、股票等金融資產占比逐步提升，保險、養老等長期資產規劃受到更多關注。從經濟發展角度看，這種轉型有利于提高直接融資比重，降低金融體系對房地產的依賴。

四、未來展望：結構化分化中的新機遇

盡管當前市場信心處于低位，但 “只跌不漲” 并非房地產市場的終局。從房價收入比看，經過持續調整，上海、杭州等城市已回落至 9.6、5.7 的合理區間，多數家庭 6-7 年年收入即可購房，具備了需求釋放的基礎條件。更為關鍵的是，“十五五規劃” 已明確將房地產業定位從 “支柱產業” 轉為 “民生保障行業”，預示著調控政策將更注重 “因城施策”，支持合理住房需求。

未來市場的核心特征將是 “結構化分化”。一線城市及強二線城市由于人口持續流入、公共服務優質，住房需求仍有支撐，2025 年北京豐臺、朝陽等區域新房價格已出現 0.37%-1.67% 的環比上漲。而人口流出的三四線城市，將面臨更長時間的去庫存壓力，部分城市可能出現房價進一步調整。這種分化意味著 “閉眼買房就能賺錢” 的時代徹底終結，精細化選房、關注區位與品質成為購房決策的關鍵。

對于剛需群體而言，當前市場正處于 “預期低迷但價格合理” 的窗口期。隨著房貸利率降至歷史低位、限購政策逐步優化，具備購房能力的剛需群體可擇機入市。而對于投資者，房地產的投資邏輯已從 “博取價差” 轉向 “長期持有收租”，核心城市核心地段的優質房產仍具備一定投資價值，但需警惕非核心區域的過剩風險。

從 “全民看漲” 到 “九成人看平或看跌”，跌破 10% 的看漲比例不僅是一個數據節點，更是中國房地產市場發展的 “分水嶺”。它標志著房地產野蠻生長時代的終結，也預示著一個更加理性、更加注重民生屬性的新時代的開啟。在這個轉型過程中，市場陣痛不可避免，但只要堅持 “房住不炒” 定位，推動行業向高質量發展轉型，房地產終將回歸居住本質，為經濟社會發展貢獻持久動力。

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