各地住建部門集體動了起來，糊涂賬集中整治這一“亂象”。多地

　　“小區交付十幾年了，整治業主至今無從了解公共收益的物業收支情況。”

　　“物業對業主宣稱電梯廣告無收益，亂象但電梯廣告每月都在換新。公共”

　　住宅小區公共收益，收益指利用住宅小區共有部分產生的不能本收益，一般涉及地上停車位、糊涂賬場地出租、多地廣告位出租，整治以及快遞柜、物業飲水機、亂象充電樁等入駐費用。公共這筆費用，收益少則幾千多則數十萬，扣除合理成本后屬業主共有。

　　但在現實生活中，因管理使用不規范、違規侵占等問題，這筆收入卻容易成為一本不透明的“糊涂賬”。今年以來，各地住房和城鄉建設部門集體行動了起來，通過召開專項推進會、加強監督等方式，力圖集中整治這一住宅物業“亂象”。

　　小區公共收益“冷暖不一”

　　小區向全體業主發“紅包”、業主首次見到“回頭錢”．．．．．．近段時間，部分城市出現公共收益被分發給業主的消息，引發各界對公共收益的廣泛關注。

　　根據《民法典》第二百八十二條，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

　　不過，這筆原則上屬于業主共有的錢，現實中可能是一本不透明的“糊涂賬”。

　　在人民網領導留言板上，各地關于小區公共收益的問題反映較為普遍，主要集中于小區物業未公示收益、物業擅自挪用公共收益等。

　　今年9月，有甘肅網友表示，陽光曦華源小區的公共收益底數不清、管理不規范，物業公司未公示公共收益的收支情況，違規侵占小區公共收益。

　　對此當地回復稱，甘州區住房和城鄉建設局已向物業公司下發《限期整改通知書》，責令物業公司將2023年至2025年6月份時間內，小區三期地面車位停車費及充電樁運營收支情況，在物業大廳進行了公示并單獨建賬。

　　同時，委托第三方財務機構對物業公司財務情況進行檢查；針對物業公司擅自挪用、截留業主公共收益的相關問題，甘州區住房和城鄉建設局已完成立案調查環節，并已下發行政處罰事先告知書，正進行法制審核及處罰決定審批。

　　今年9月份，還有廣東省網友反映稱，自己所在小區明月苑于2010年交付使用，至今沒有公示公共收益，業主無從了解露天停車費、臨時停車費、快遞柜、集中充電樁等，利用業主共有場地產生公共收益的收支情況。

　　當地官方回復表示，經政府介入后，物業公司已完成2024年度公共收益公示。關于2010年至2025年期間公共收益明細，物業公司正在整理中。

　　“以前只知道有小區公共收益，但沒有具體查看過。”近日，河北一位住宅小區業主也表示，經詢問物業后得知，這筆收益會定期在小區公示欄公布。

　　數據顯示，上半年該小區公共收益包括視頻聯播費、多功能一體機、電信占地費、凈水設備占地費，分別為6079元、6480元、1724元、2328元。加上2024年底結轉的資金、扣除財務和稅費，目前小區公共收益總余額19.14萬元。

　　管治難點在哪里？

　　關于小區公共收益的歸屬及使用，我國法律有明確的相關規定。

　　從收益所屬看，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，公共收益歸業主共有。

　　如果涉及資金使用，應在征得相關業主、業主大會、物業服務企業同意后，按照規定辦理有關手續，主要用于補充專項維修資金，也可以按業主大會決定使用。

　　不過，小區公共收益管理失范，卻成為了困擾居民的重點問題。

　　據克而瑞物管，2025年初，中紀委將物業服務履約不到位、侵占業主公共收益等問題，納入全國集中整治的群眾身邊“十六件具體實事”，住房和城鄉建設部同步將其列為2025年群眾身邊不正之風和腐敗問題集中整治的重點民生任務。

　　小區公共收益的管治難點，到底在哪里？

　　北京金訴律師事務所主任王玉臣律師告訴第一財經，一是公共收益的收支透明度不足，比如未按規定公示或公示虛假；二是賬目管理不規范，賬目不清晰；三是業主參與度低，對公共收益權屬及流程不了解，很多物業公司往往又刻意隱瞞；四是一些業委會履職不到位，未有效監督物業或保管憑證。

　　“住宅小區公共收益的歸屬在《民法典》中已有明確規定，但在實踐中，部分物業服務企業利用管理優勢，侵占收益的情況仍較為常見。”克而瑞物管表示。

　　中指研究院表示，物業管理亂象是長期困擾基層治理的主要問題之一。一方面，部分物業項目“建管不分”的遺留問題突出，因前期物業管理通常由開發商指定關聯物企負責，容易偏向開發商利益，業主作為買方處于弱勢地位。

　　其二，當下行業市場透明度仍處在較低水平，物業公司與業主的信息不對稱，業主難以清晰了解物業服務成本構成、標準執行細節、公共收益明細，物業公司則掌握全部信息和資源；行業有效競爭不足，更換物業的門檻高。

　　其三，監督執行與法治建設仍然存在不足，街道、社區一級缺乏專業人員和有效抓手，對物業違規行為處罰執行難；法規政策細則不清、操作性不強，如公共收益分配、維修資金使用表決機制等，在實踐中易產生分歧。

　　多地補齊政策細則

　　在物業整治行動、群眾集中反映推動下，多地出手約談企業、細化政策。

　　2025年以來，福建、江西、西安、長沙、鄭州等地，相繼出臺公共收益管理辦法，進一步細化了公共收益歸屬、資金管理、收支公示、使用程序和審計監督等規定，補全實施細則的空白，推動公共收益管理更加規范、透明。

　　以鄭州為例，今年9月，鄭州市出臺《鄭州市住宅小區公共收益管理辦法（試行）》，指出公共收益管理應當堅持公平公開、專戶存儲、業主共有、共同決策、政府監督的原則。任何組織和個人不得擅自挪用、侵占公共收益。

　　《辦法》提到，業主大會成立前，物業服務人員可根據前期物業服務合同約定，代為管理公共收益。業主大會成立后，業主委員會是公共收益管理單位。經業主共同決定，物業服務人可以是公共收益管理單位。

　　10月16日，鄭州市住房保障和房地產管理局還召開了“媒體曝光物業服務企業約談會”，鄭州16個區縣（市）物業管理部門負責人、21家物業企業參會。

　　在約談會現場，被公開曝光的鄭州鄭東新區海馬公園、鄭州高新區萬華城瓏府、鄭州經開區萬錦嘉園、鄭州中原區碧桂園鳳凰城鳳凰雅苑等8家住宅小區物業服務企業代表，依次發言介紹問題整改情況，并承諾將按規公示。

　　據悉，上述《辦法》出臺后，目前鄭州市已有3400余個小區的公共收益在鄭州市智慧物業管理平臺公示，規范資金規模達7400余萬元。

　　值得注意的是，關于部分小區將公共收益分發給業主，業界也有不同討論。

　　對此王玉臣告訴第一財經，公共收益的使用需遵循“有約定按約定，無約定按專有部分面積比例”，且“扣除合理成本后歸業主共有”。在這個原則下，不論是用于住宅維修基金的儲備，還是進行分配都是可以的。

　　后續各地在公共收益問題上，還有何政策優化的空間？

　　王玉臣認為，可完善賬戶管理，避免挪用；強化公示制度，保障知情權；加強審計監督，確保賬目真實；嚴格責任追究，震懾違法行為；引導合理用途，平衡當前與長遠利益，通過這五大維度，推動解決公共收益管理中的“糊涂賬”問題。

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