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　　界面新聞記者 | 李香才

　　多次更換董事長，背景郭偉、高管更換宗衛國兩位萬科背景高管沉寂，沉寂長信達地產（600657）業績持續下滑，屢次今年上半年歸屬于上市公司股東的董事地產凈利潤虧損更是高達36.90億元。

　　信達地產以房地產開發為核心業務，信達包括代建、深陷物業、業績商業運營等，泥沼代建業務在近年來的背景經營中占據重要地位。業內人士指出，高管更換隨著代建賽道競爭加劇，沉寂長代建項目獲取難度加大，屢次具備核心競爭力的董事地產企業才有可能突圍。

　　高管多次調整、信達業績持續低迷

　　根據公開信息，信達地產是中國信達旗下涉房類業務的資本運作平臺，以房地產開發為核心。伴隨行業的發展，信達地產也曾經歷輝煌，在2015年到2017年的時間里，信達地產多次奪得地王，涉及上海、廣州、深圳等多個城市，備受關注。而隨著行業步入調整期，信達地產也跌落神壇，公司綢繆引入新的力量，希望能夠度過難關。信達地產把目標瞄準了有萬科背景的高管。

　　2021年3月，信達地產聘請郭偉擔任總經理。郭偉職業生涯始于萬科，先后擔任萬科北京公司財務總監、萬科集團稅務部總經理、北京萬科副總、大連萬科總經理、中航萬科首席投融官等職。2019年，他離開萬科，擔任新城控股集團股份有限公司蘇州區域公司總經理。而到了2021年，信達地產拋出了橄欖枝。在信達地產任職期間，他參與了與中交地產的合作，推動房地產紓困類代建項目。

　　在郭偉之后，信達地產又納入另一位更加年輕的萬科系高管，宗衛國。2023年6月開始，宗衛國擔任信達地產副總經理一職。宗衛國是80后，曾就職于青島萬科、萬科集團、浙江萬科、寧波萬科、萬科南方區域公司、深圳萬科等公司，歷任青島萬科營銷總監、萬科集團戰略投資營銷部運營總監、浙江萬科副總經理、寧波萬科總經理、萬科南方區域副總經理、深圳萬科總經理等職務。

　　值得注意的是，這兩位高管加盟信達地產后并未取得亮眼成績，隨著行業持續下行，目前都已沉寂于行業。

　　到了2024年8月，信達地產一紙公告，公司管理層出現重大調整。郭偉辭任總經理職務，與此同時，石愛民請辭董事長職務，高管集體請辭在當時引起業界高度關注。接替郭偉的為宗衛國，鄧立新被提名為董事候選人。9月經董事會審議通過，鄧立新正式出任董事長及法定代表人。

　　公開資料顯示，1968年出生的鄧立新擁有西南財經大學經濟學碩士學位，是一名高級經濟師。鄧立新先后在國有商業銀行、金融資產管理公司從事經營管理等工作。

　　而在鄧立新之前，2021年以來，信達地產董事長已經歷兩次變更，分別為趙立民和石愛民。

　　即便如此，信達地產的業績頹勢仍未扭轉。界面新聞翻閱信達地產近年財報發現，公司近年盈利持續下滑，2021年以來營收規模持續萎縮，2024年跌至百億元水平之下。結合今年上半年數據來看，今年的情況整體仍不容樂觀。由于項目交付規模減少，再加上計提存貨、應收款項等資產減值準備，信達地產上半年業績大幅滑坡。

　　信達地產8月28日公布的2025年半年度報告顯示，2025年上半年，公司實現營業收入17.78億元，同比下降29.78%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損36.90億元，2024年同期為盈利1.06億元。對于業績下滑的原因，信達地產解釋稱，本期房地產開發項目集中交付規模減少，導致營業收入和毛利率同比下降。

　　對比信達地產2025年一季報，公司一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損2.09億元，這也意味著二季度虧損在擴大。

　　信達地產的業績表現與房地產行業發展現狀不無關系。目前全國房地產市場整體來看仍處于筑底的過程。國家統計局數據顯示，2025年1-6月，新建商品房銷售面積45851萬平方米，同比下降3.5%；其中住宅銷售面積下降3.7%。新建商品房銷售額44241億元，下降5.5%；其中住宅銷售額下降5.2%。市場變化進一步加劇了房企銷售競爭的壓力。中指研究院發布的2025上半年中國房地產企業銷售業績排行榜顯示：2025年上半年，TOP100房企銷售總額為18364.1億元，同比下降11.8%。

　　除了項目交付規模減少之外，由于部分房地產開發項目及對外財務性投資存在減值跡象，信達地產在今年的半年報中計提了相應的資產減值準備，這也是影響利潤的一個重要原因。半年報顯示，公司信用減值損失9.58億元，主要為本期計提債權投資信用減值損失增加；資產減值損失16.30億元，主要為本期計提存貨跌價準備金額增加。

　　代建賽道競爭加劇

　　信達地產以房地產開發為核心，包括代建服務、物業服務、商業運營等。公司開發產品以住宅為主，重點關注改善型需求和剛性需求。

　　從半年報中披露的一組數據不難看出，代建服務對信達地產的重要性。今年上半年，信達地產累計實現銷售面積28.04萬平方米（其中合作項目權益銷售面積9.59萬平方米，代建項目銷售面積5.83萬平方米）；公司共計實現銷售金額53.26億元（其中合作項目權益銷售金額16.93億元，代建項目銷售金額11.89億元）。

　　上半年，公司新獲取項目計容規劃建筑面積45.81萬平方米，全部為代建項目。截至2025年6月30日，公司儲備項目計容規劃建筑面積279.89萬平方米（其中合作項目權益面積19.31萬平方米，代建項目面積123.58萬平方米），公司在建面積476.86萬平方米（其中合作項目權益面積92.81萬平方米，代建項目面積224.95萬平方米）。

　　業內人士分析指出，隨著房地產行業進入深度調整期，之前高杠桿、高負債、高周轉的“三高”模式早已一去不復返。而代建因為具備輕資產、高盈利、抗周期的優勢，也迅速成為房企轉型的重要方向。

　　代建模式核心在于投資與開發的分離。在傳統模式下，房企需要大量資金來獲取土地，而在代建模式下，代建企業只需要專注于房地產的設計、開發和管理等。中指研究院數據顯示，2025年上半年，典型代建企業新增規劃建筑面積同比增長17.6%。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受界面新聞采訪時指出：“當下代建模式發展迅速，主要得益于多重優勢。從市場需求看，房地產行業進入存量時代，輕資產運營成為趨勢，代建方憑借專業能力，無需大量資金投入即可參與項目開發，降低風險。對委托方而言，尤其是一些中小房企或非房企，借助代建方的品牌、管理經驗和技術，能提升項目品質與市場競爭力，實現資源優化配置。當然最近討論多了，也說明代建和存量盤活的關系較強?！?/p>

　　克而瑞研究報告指出，通過戰略合作的方式，代建企業可以深度綁定委托方，且大部分合作高度契合“好房子”建設、城市更新、鄉村振興等國家政策導向，能夠幫助企業獲取政府支持與項目機會。

　　此外，政企合作中帶動區域發展同時，也讓企業競爭力實現重構和提升，未來代建賽道中，資源整合能力是關鍵所在，企業需要兼具規劃、產業導入、科技應用等綜合能力。未來，企業與政府、地方國企、民營企業的合作將會持續加強。隨著戰略合作深化進行，代建企業將進一步向“城市服務商”轉型，參與城市全周期運維。

　　克而瑞代建測評研究中心副總經理謝楊春在接受界面新聞采訪時表示：“經過快速的擴張期后，代建賽道在企業競相進駐并持續搶奪市場份額、競爭加劇之下，逐步走向平穩分化與重新洗牌、出清的新階段。雖然2024年代建新拓規模再創新高，但從增速來看，行業的增長趨勢和動能出現明顯放緩。進入2025年，競爭仍十分激烈，代建項目獲取難度不斷增加?！?/p>

　　謝楊春表示，綠城管理、藍城集團、金地集團、潤地管理等起步較早、管理體系完善的老牌代建企業始終保持在代建綜合能力前沿。未來代建行業仍會保持強者恒強、特色為王的發展態勢，堅持長期主義、具備核心競爭力的企業才能在藍海變紅海的代建賽道構筑護城河。

　　對于信達地產新的管理團隊來說，如何破解危局，帶領信達地產突圍，還需要時間觀察。