REITs指數今日險收紅 終結“六連陰”，一二級市場“冰火兩重天”

2025-12-01 19:19:20分類：熱點閱讀(4)

（資料來源：Choice數據，指終結重天財聯社整理）

在這段時間內，數今收紅幾乎所有項目均下跌，日險部分跌幅接近10%。場冰跌幅居前的火兩項目不乏業績穩定、此前表現較好的六連陰消費中心REITs和保障房REITs。

圖：區間跌幅居前的指終結重天REITs項目

（資料來源：Choice數據，數今收紅財聯社整理）

在價格下跌的日險同時，REITs二級市場的場冰成交活躍度不斷探底。數據顯示，火兩9月REITs市場日均換手率只有0.48%，六連陰為一年多來新低。指終結重天進入10月，數今收紅REITs市場日換手率一度不足0.4%。

圖：REITs市場日換手率

（資料來源：Wind數據，財聯社整理）

YY評級的團隊指出，REITS二級市場成交活躍度和成交價格整體下行，一方面為受到債券市場回調、權益市場走強的影響，需關注市場風險偏好邊際變化和REITS市場價格修復機會。另一方面為前期市場較熱階段，部分產品價格有所高估。

權益市場進入10月后結束單邊上行，滬指在3900點上下震蕩。另外，債市有所回暖，10年國債收益率小幅震蕩下行，由1.80%上方回到1.76%左右，但REITs市場未能跟隨利率修復。

國泰海通固收分析師劉玉認為，保障房與消費板塊領跌表明，價格貴仍是當前制約REITs市場企穩的關鍵因素。REIT市場持續陰跌壓制市場情緒，體現為交易活躍度的下降以及近期REIT市場與利率行情脫錨。

連續下跌后，中金公司固收研究團隊觀察到REITs估值比價壓力有所緩和。經營權REITs市值加權中債IRR、產權REITs市值加權年化分派率與十年期國債到期收益率利差均走闊，同時產權REITs分派率與中證紅利指數股息率的負息差收窄。

與二級市場逐漸冷清形成對比的是，REITs一級市場依然火熱。上周，華夏中海商業REIT、中信建投沈陽國際軟件園REIT同時發售，均1天結束募集。中海商業REIT網下認購倍數達320.47倍，創歷史新高，沈陽國際軟件園REIT網下及公眾認購倍數也分別有83.3倍、247.5倍。

YY評級認為，消費基礎設施等認可度較好的資產類型，一級認購熱度普遍較高但上市首日漲幅有所下降。一級打新需關注市場整體熱度和產品底層資產質量，存在一級認購倍數過高拉低打新收益和上市首日漲幅不及預期的風險。

對于后續市場節奏，中金公司固收研究團隊建議REITs欠配機構可開始關注市場承接力度情況。近期長端利率有所企穩、權益市場紅利風格有所抬頭，而中證REITs全收益指數下破1050點（4月底、8月中旬的反彈起點區域）的重要支撐位后成交活躍度有回暖跡象。

今日，REITs市場成交5.53億元，成交換手率恢復到了0.52%。

中金公司固收研究團隊認為，市場筑底過程中蘊藏低位吸籌機會，月底三季報情況仍吸引市場關注。