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萬科起訴萬達，“長春國際影都”項目糾紛再起波瀾

發布時間：2025-11-30 18:56:11 來源：柳煙花霧網 作者：知識

當然，科萬達“萬萬聯合”，起訴并不是長春僅僅為了吸引眼球，雙方的國際聯手跟當時房地產行業大背景下兩家企業各自訴求有關。彼時，影都中國房地產市場已進入供需平衡為主要特征的項目階段，房地產企業發展需要新思維、糾紛新模式，再起而萬達與萬科的波瀾戰略合作，無疑是科萬達一次全新嘗試。

萬達當時的起訴發展策略就是“輕資產化”。輕資產化的長春第一步，應該是國際去住宅化，最好的影都合作對象莫過于萬科。而對于萬科來說，項目多年的累積使得萬科體系內商業地產存量巨大，但因為商業地產在萬科體系內屬于為住宅主業配套的從屬地位，萬科缺乏商業地產運營思維，所以經營效果欠佳。

對于雙方的合作，王健林當時表示：“這是雙方戰略轉型的不謀而合。”時任萬科集團總裁郁亮則稱：“我們與萬達的合作，我覺得是門當戶對，一見鐘情。”郁亮當時坦言，在白銀時代，任何一家發展商都不具備全部的優勢和資源，來滿足白銀時代的需求。對萬科來說，做商業地產方面壓力很大，很重，而對于萬達來說，則是駕輕就熟。

萬科與萬達的實質性合作，四年之后才落地。2019年，萬達與長春市政府簽訂戰略合作協議，擬斥資200億元打造“長春國際影都”項目。該項目規劃面積達1051平方公里，欲打造一個世界級影視文旅項目，涵蓋影視拍攝基地、文旅綜合體與高端住宅等業態。

隨后，萬達引入萬科共同開發“長春國際影都”項目，其中萬達負責文旅板塊，萬科負責住宅板塊。海南萬駿通過增資方式進入長春北方影都投資有限公司，持股15％，其余85%股份為萬達地產集團有限公司持有。海南萬駿先后兩次支付合作款共50億元。

然而好景不長，到了2021年6月，萬科出于種種原因，決定提前終止合作。萬達已返還萬科52.4億元資金，而雙方就投資款的善后存在分歧，并由此引發了財務糾紛。

當時，萬科要求萬達再退還本金及利息共13.8億元；而萬達稱已償還52.4億元本息，萬科享受了土地成本優惠，而該優惠是建立在萬達前期巨量投資基礎上的，因此，萬達不認同再支付給萬科13.8億，僅同意再支付8到10億元。

北京盈科（上海）律師事務所資產律師陸鼎告訴界面新聞：“從訴訟爭議本身來看，雙方不是首次對簿公堂。2023年6月，萬科申請凍結萬達商管近20億股權，當時就直接沖擊了萬達上市計劃。當年雙方曾達成和解意向，但因對土地成本優惠的法律性質及抵消規則未達成一致，最終重啟訴訟。”

陸鼎對界面新聞指出，雙方爭議焦點有兩個，一是不清楚萬科是明股實債還是可退出的類優先股。若協議明確按固定利率計算，萬科的主張更具優勢；若條款模糊，萬達可能通過 “實際回報率過高” 抗辯。當時的利率水平確實不低，但如今的環境都不愿意為當年高利率買單。第二個爭議焦點是土地成本優惠的法律定性。如果萬達主張該優惠屬于 “投資成本節省”，應抵消債務，萬科就不占優勢。但法院也可能會認定其為獨立的商業安排，需另案處理或通過反訴主張，這也取決于當時的協議約定。

深陷債務漩渦

2023年，萬科申請凍結萬達商管股權之時，時任國務院國資委法律顧問、中國政法大學資本金融研究院院長劉紀鵬發布視頻，呼吁萬科與萬達達成和解。劉紀鵬表示，從萬科來說，堅持合同的嚴肅性無可厚非。從萬達來說，沒有嚴格執行合同的條款是有些理虧，但考慮到這三年較差的經濟環境，政府對土地開發政策的調整都是雙方合作前未曾預料的。“雙方對于這場訴訟金額的差距其實并不大，雙方可在此區間內進行協商、談判。”

時隔兩年多，雙方再度走上法庭，對簿公堂。這一舉動背后，實際上反映出兩家公司當前均深陷債務泥潭，背負著沉重的債務壓力，同時對資金有著極為迫切的渴求。

萬達商管是萬達集團旗下最核心的資產之一。根據萬達商管2024年公司債券中期報告，截至2024年6月末，萬達商管合并口徑有息負債1375.61億元，其中一年內到期的有息負債302.69億元。萬達商管有息負債存量較大，一年內到期規模較高，存在一定的債務壓力。由于萬達商管公開市場再融資渠道暫未恢復、子公司珠海萬達上市進展不及預期等影響，債券價格進一步波動，公開市場再融資難度提升。

回溯過往，萬達曾經歷港股上市及退市、回歸A股無果、再次沖擊港交所等過程。2014年12月23日，萬達商業在港交所上市，但上市后的股價表現遠不及預期，王健林認為價值被低估，于是籌劃從港交所退市并瞄準A股市場。2016年9月20日，萬達商業正式從港交所退市。

彼時，王健林信心滿滿，然而現實卻是殘酷的。國內房地產市場調控措施不斷加碼，證監會針對房企上市融資的限制愈發嚴苛，萬達商業的A股上市進程遭遇重重阻礙。隨后，王健林成立了珠海萬達商管，并計劃重新殺回港股。2023年底，珠海萬達商管因未能在約定時限完成上市，觸發了與投資人簽訂的回購條款。再加上此前萬達商業私有化遺留的債務，對于萬達來說可謂雪上加霜。

為清償債務，王健林自2023年起頻繁出售資產。今年5月，“王健林再賣48座萬達廣場”話題沖上熱搜，涉及北京、上海、廣州、成都、杭州等多個城市的萬達廣場項目。至此，目前全國已有約百座萬達廣場所有權易主。此外，萬達電影的控股權也轉手，酒店管理權售予同程旅行等等。

需要注意的是，根據企查查，目前大連萬達集團股份有限公司存在10條被執行人信息，累計被執行金額52.63億元，另有52條股權凍結信息；大連萬達商業管理集團股份有限公司存在47條股權凍結信息；萬達地產集團有限公司被執行人信息436條，被執行總金額18.56億元，股權凍結信息46條。

對于萬科來說，同樣面臨嚴峻的債務考驗。截至今年6月末，萬科短期借款為231.46億元，一年內到期的非流動負債高達1347.13億元，而公司現金及現金等價物僅693.48億元，資金缺口超過885億元。

為緩解萬科流動性壓力，大股東深鐵開啟了密集“輸血”。9月17日，萬科公告稱，第一大股東深鐵集團再向公司提供不超過20.64億元借款，用于償還公司在公開市場發行的債券本金與利息。這是深鐵集團年內第9次向萬科提供股東借款。加上本次借款，深鐵集團向萬科提供的借款累計超過250億元。

評級機構惠譽也對萬科的流動性狀況表示擔憂。8月29日，惠譽將萬科的長期外幣及本幣發行人主體評級自“CCC+”下調至“CCC-”。

此外，萬科管理層近來也是頻繁變動。今年1月，在萬科陷入流動性危機、郁亮等高管集體辭任的危急時刻，辛杰正式接任萬科董事長。上任不滿一年，辛杰便辭去了董事長一職。10月13日，萬科公告，董事會于10月12日收到公司董事長辛杰提交的書面辭職報告。與此同時，萬科董事會選舉黃力平擔任董事長。

陸鼎對界面新聞指出：“外界普遍認為此次變動可能與債務化解壓力有關。萬科再次起訴萬達，一是萬科現在債務壓力確實大，二是最近萬科人事動蕩，新的管理層需要有所作為，債務能否追回是一碼事，是否采取行動是另一碼事。”

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