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內(nèi)容摘要：南方財(cái)經(jīng)全媒體記者 孫詩卉北京南五環(huán)，亞洲最大單體購物中心之一北京薈聚，創(chuàng)下7050個(gè)停車位的吉尼斯世界紀(jì)錄、年客流量超3000萬人次的喧囂背后，一場涉及巨額資金和戰(zhàn)略調(diào)整的交易悄然落定。八月中旬，多

　　南方財(cái)經(jīng)全媒體記者 孫詩卉

　　北京南五環(huán)，泰康亞洲最大單體購物中心之一北京薈聚，組團(tuán)中心創(chuàng)下7050個(gè)停車位的收購吉尼斯世界紀(jì)錄、年客流量超3000萬人次的薈聚喧囂背后，一場涉及巨額資金和戰(zhàn)略調(diào)整的購物交易悄然落定。

　　八月中旬，險(xiǎn)資多方信源披露，加速英格卡集團(tuán)（IngkaGroup，布局不動(dòng)總部位于瑞典，泰康旗下業(yè)務(wù)涵蓋宜家零售、組團(tuán)中心英格卡購物中心及英格卡投資三大核心板塊）計(jì)劃出售其在中國內(nèi)地運(yùn)營的收購十座薈聚購物中心，首批出售無錫、薈聚北京和武漢的購物三座薈聚購物中心，交易總估值達(dá)160億元人民幣。險(xiǎn)資以泰康人壽為首的加速險(xiǎn)資財(cái)團(tuán)成為接盤方，這支總規(guī)模80億元的Pre-REITs并購基金中，泰康認(rèn)購30億元，其他多家險(xiǎn)資聯(lián)合認(rèn)購30億元。

　　英格卡集團(tuán)自身也認(rèn)購了20億元劣后級(jí)份額，剩余資金擬通過銀行并購貸款解決。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這起交易體現(xiàn)了外資集團(tuán)在中國市場的戰(zhàn)略調(diào)整，更凸顯了保險(xiǎn)資金在大宗商業(yè)地產(chǎn)交易中日益增強(qiáng)的影響力。

　　對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)管理研究中心副主任龍格指出，這項(xiàng)交易反映了險(xiǎn)資對(duì)穩(wěn)定收益和高回報(bào)資產(chǎn)的需求，通過收購成熟物業(yè)并計(jì)劃REITs上市退出，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值和長期資金保值。未來險(xiǎn)資針對(duì)核心商業(yè)地產(chǎn)的布局可能持續(xù)。消費(fèi)物業(yè)REITs市場火熱（如去年漲幅超80%），提供流動(dòng)性退出和穩(wěn)定收益，符合險(xiǎn)資配置偏好。

　　天職國際金融咨詢合伙人周瑾?jiǎng)t對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和利率下行的背景下，“資產(chǎn)荒”是險(xiǎn)資投資面臨的巨大挑戰(zhàn)。目前房地產(chǎn)處于市場低點(diǎn)，即便是有區(qū)位優(yōu)勢(shì)和運(yùn)營良好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，受大環(huán)境的影響也很大，而險(xiǎn)資出手購買這些不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，一方面是看中其長期的現(xiàn)金流和回報(bào)優(yōu)勢(shì)，尤其是通過專業(yè)機(jī)構(gòu)的長期運(yùn)營，獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)可匹配其長期資產(chǎn)配置的需要，緩解資產(chǎn)荒的狀況；另一方面當(dāng)前估值相對(duì)較低，且在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中還有出售方的劣后安排，對(duì)險(xiǎn)資的投資收益提供一定的保障，也符合險(xiǎn)資的風(fēng)險(xiǎn)偏好。

　　險(xiǎn)資組團(tuán)收購，英格卡保留運(yùn)營權(quán)

　　從這筆交易的架構(gòu)設(shè)計(jì)來看，泰康人壽領(lǐng)投的基金采用了Pre-REITs結(jié)構(gòu)。據(jù)了解，Pre-REITs并購基金是一種以最終通過公募REITs退出為主要目標(biāo)，專注于收購、培育和孵化具有潛力的基礎(chǔ)設(shè)施或商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的私募股權(quán)投資基金，通常在項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營期后，通過REITs實(shí)現(xiàn)基金退出，獲取二級(jí)市場溢價(jià)退出收益。

　　基金總共80億元資金中，泰康作為基石投資者認(rèn)購30億元，中銀三星、中宏保險(xiǎn)、友邦保險(xiǎn)、大都會(huì)人壽等多家險(xiǎn)企共同出資30億元。

　　值得注意的是，交易完成后，項(xiàng)目運(yùn)營團(tuán)隊(duì)不會(huì)改變，英格卡將繼續(xù)保留項(xiàng)目運(yùn)營權(quán)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這種“資產(chǎn)所有權(quán)與運(yùn)營權(quán)分離”的模式，一方面確保了專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)繼續(xù)管理項(xiàng)目，另一方面又滿足了保險(xiǎn)資金對(duì)購入“現(xiàn)金流奶牛”的需求。據(jù)悉，這三座薈聚項(xiàng)目運(yùn)營均已超過十年，能為低利率環(huán)境下面臨利差損風(fēng)險(xiǎn)的險(xiǎn)資提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流是其受到險(xiǎn)資青睞的一大原因。

　　龍格認(rèn)為，以泰康人壽為首的險(xiǎn)資財(cái)團(tuán)，斥巨資收購此類成熟的大型購物中心，反映了險(xiǎn)資對(duì)穩(wěn)定收益和高回報(bào)資產(chǎn)的需求，通過收購成熟物業(yè)并計(jì)劃REITs上市退出，可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值和長期資金保值。

　　事實(shí)上，英格卡此次出售的并非邊緣資產(chǎn)，而是其在中國市場的“壓艙石”。北京薈聚（西紅門項(xiàng)目）作為亞洲最大單體購物中心之一，2025年春節(jié)單日客流突破15萬人次，年租金超6億元。

　　無錫薈聚依托地鐵優(yōu)勢(shì)與15萬平方米體量，2023年銷售額達(dá)33.7億元，長期穩(wěn)居區(qū)域榜首。武漢薈聚日均客流8萬-10萬人次，出租率連續(xù)三年超95%。

　　英格卡出售這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)背后或是集團(tuán)整體面臨的業(yè)績壓力。英格卡集團(tuán)2024財(cái)年?duì)I收同比下滑5.5%至418.6億歐元，凈利潤降幅達(dá)46.5%。

　　從估值來看，三座薈聚購物中心總估值160億元，對(duì)應(yīng)建筑面積超過115萬平方米，簡單測(cè)算每平方米估值約為1.39萬元。該估值與已上市的商業(yè)REITs相比，并不算貴。

　　據(jù)悉，英格卡還承諾投資期間保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的回報(bào)率將接近7%。興業(yè)證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，一線城市零售物業(yè)資本化率約為5.5%~6%，而REITs市場部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資本化率甚至僅為3.5%左右。7%的承諾投資回報(bào)率可以說處于較高水平。

　　對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)管理研究中心副主任龍格認(rèn)為，無錫、北京和武漢的薈聚購物中心，具有高客流量（如北京年3000萬人次）、高銷售額（如無錫43億元），承諾7%回報(bào)率，且屬于Pre-REITs項(xiàng)目，后續(xù)上市也有一定的升值空間。

　　險(xiǎn)資加速布局商業(yè)地產(chǎn)已成常態(tài)

　　泰康人壽此次收購并非個(gè)案，而是保險(xiǎn)資金大規(guī)模進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的縮影。

　　上半年以來，險(xiǎn)資動(dòng)作頻頻。陽光人壽與太盟珠海、高和豐德等公司通過設(shè)立合營企業(yè)收購大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司直接或間接持有的48家目標(biāo)公司的100%股權(quán)，涉及多個(gè)萬達(dá)廣場項(xiàng)目；新華保險(xiǎn)通過坤華股權(quán)投資已完成14座萬達(dá)廣場的收購；大家保險(xiǎn)收購了上海鴻壽坊項(xiàng)目和多座萬達(dá)廣場；中郵保險(xiǎn)也以百億對(duì)價(jià)投資了上海博華廣場。

　　根據(jù)中國保險(xiǎn)協(xié)會(huì)及保險(xiǎn)公司官網(wǎng)披露的相關(guān)公告的不完全統(tǒng)計(jì)，2025年上半年，平安人壽、中國人壽、中國太保、建信人壽等保險(xiǎn)公司披露了10余筆大額不動(dòng)產(chǎn)投資，共涉及6個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，合計(jì)新增投資超40億元，較去年同期激增近600%，投資標(biāo)的集中在商業(yè)辦公、物流地產(chǎn)等收租型物業(yè)。

　　據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的追蹤數(shù)據(jù)，保險(xiǎn)公司正成為中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)資本市場的重要力量。2022-2024年間，保險(xiǎn)公司在中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的直接投資達(dá)93億美元，投資規(guī)模與英美等成熟市場相當(dāng)，并居亞太區(qū)市場首位。

　　引導(dǎo)險(xiǎn)資中長期投資，REITs市場推動(dòng)交易

　　監(jiān)管政策為險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)提供了明確支持。國家金融監(jiān)督管理總局于2024年12月發(fā)布《保險(xiǎn)資金運(yùn)用內(nèi)部控制應(yīng)用指引第5號(hào)——不動(dòng)產(chǎn)投資》，規(guī)范險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)控。

　　要求構(gòu)建覆蓋項(xiàng)目篩選、盡調(diào)、決策到投后管理的全流程風(fēng)控，強(qiáng)化投后動(dòng)態(tài)監(jiān)控與退出機(jī)制管理。

　　政策層面還在償付能力監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)中，將REITs投資風(fēng)險(xiǎn)因子從0.6調(diào)降至0.5，降低資本占用，為險(xiǎn)資拓展投資空間提供了便利。

　　另外，2023年以來，證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委提出了加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施，推進(jìn)公募REITs擴(kuò)募。2024年更出臺(tái)專項(xiàng)通知簡化審核流程，直接推動(dòng)消費(fèi)物業(yè)REITs市場火熱，為險(xiǎn)資搭建起“收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)→培育運(yùn)營→REITs上市退出”的閉環(huán)。

　　一系列政策調(diào)整均指向鼓勵(lì)險(xiǎn)資加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)等長期資產(chǎn)的投資力度。業(yè)內(nèi)人士指出，除了上述消費(fèi)型物業(yè)，日前友邦在上海收購的長租公寓等，都是符合險(xiǎn)資長期配置要求的資產(chǎn)類型。

　　另外，此次交易采用的Pre-REITs基金模式，讓險(xiǎn)資既能獲得穩(wěn)定租金，又能在退出時(shí)享受流動(dòng)性溢價(jià)，進(jìn)一步強(qiáng)化了長期配置動(dòng)力。

　　從當(dāng)前消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市的表現(xiàn)來看：嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT上市以來漲超80%，華夏華潤商業(yè)REIT、華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT等以購物商城為底層資產(chǎn)的REITs項(xiàng)目成立至今也有超50%的漲幅。

　　消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市表現(xiàn)強(qiáng)勁，也為Pre-REITs投資提供了退出通道。

　　周瑾指出，對(duì)于資產(chǎn)質(zhì)量較好的項(xiàng)目，進(jìn)一步通過公募REITS的方式進(jìn)行證券化，在釋放自身資本壓力的同時(shí)，還可以利用自身資產(chǎn)管理能力增加盈利。目前這類底層資產(chǎn)的REITS是受到市場青睞的，所以頭部保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也都很有積極性來獲取好的項(xiàng)目和資產(chǎn)。

　　此次領(lǐng)投的泰康人壽2025年上半年凈利潤達(dá)159.98億元，同比增長164.56%，在非上市險(xiǎn)企中排名第一。其投資性房地產(chǎn)金額2020年至2024年間，分別為226.82億元、278.53億元、313.60億元、363.70億元、410.77億元，增長近一倍。

　　保險(xiǎn)資金以其規(guī)模大、期限長、穩(wěn)定性高的特點(diǎn)，正在成為不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的重要力量。隨著更多險(xiǎn)資持續(xù)流入，商業(yè)地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)或被重塑。