“您已欠物業(yè)費(fèi)超過(guò)26761.93元，催費(fèi)喇叭
請(qǐng)盡快繳費(fèi)。小區(qū)門(mén)禁”
自今年7月起
廣州市花都區(qū)的催費(fèi)喇叭好美華庭小區(qū)的業(yè)主
頻繁在小區(qū)門(mén)禁處聽(tīng)到這樣的播報(bào)
據(jù)悉
物管公司未經(jīng)業(yè)主同意
擅自更換了門(mén)禁系統(tǒng)
并增設(shè)了欠費(fèi)信息播報(bào)功能
門(mén)禁播報(bào)欠費(fèi)引不滿
違約金存在爭(zhēng)議
據(jù)好美華庭小區(qū)業(yè)主張女士介紹，該小區(qū)的小區(qū)門(mén)禁廣州麗源物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“麗源物業(yè)”）自7月起，在小區(qū)門(mén)禁處循環(huán)播報(bào)欠費(fèi)業(yè)主的催費(fèi)喇叭信息，有業(yè)主被播報(bào)的小區(qū)門(mén)禁欠費(fèi)金額高達(dá)2萬(wàn)余元。
業(yè)主們核查發(fā)現(xiàn)，催費(fèi)喇叭這些所謂的小區(qū)門(mén)禁“欠費(fèi)”存在明顯貓膩。張女士說(shuō)，催費(fèi)喇叭在物業(yè)聲稱的小區(qū)門(mén)禁2萬(wàn)余元欠費(fèi)中，僅有1萬(wàn)余元是催費(fèi)喇叭本金，剩余被標(biāo)注為“違約金”。小區(qū)門(mén)禁然而，催費(fèi)喇叭小區(qū)業(yè)主與麗源物業(yè)簽訂的小區(qū)門(mén)禁前期物業(yè)協(xié)議中，根本沒(méi)有“違約金”相關(guān)條款，催費(fèi)喇叭物業(yè)此前提及的相關(guān)費(fèi)用也僅為“滯納金”。
根據(jù)張女士提供的一份《廣東省廣州市花都區(qū)人民法院民事判決書(shū)》，物業(yè)公司要求業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)暫計(jì)6893.70元及滯納金暫計(jì)6696.50元，最終判決則未支持滯納金。
張女士表示，物業(yè)還通過(guò)電話向部分法律意識(shí)較弱的業(yè)主，尤其是對(duì)老年業(yè)主施壓，聲稱“不繳物業(yè)費(fèi)會(huì)進(jìn)黑名單，影響子女入學(xué)、工作”。不少老年業(yè)主信以為真，不僅補(bǔ)繳了本金，還繳納了本不應(yīng)收取的“滯納金”。
有業(yè)主透露，自己身邊就有鄰居繳納了700多元，事后要求物業(yè)退還滯納金，卻遭到拒絕。
物業(yè)服務(wù)引質(zhì)疑
回應(yīng)：只是提醒
業(yè)主們對(duì)麗源物業(yè)的不滿，遠(yuǎn)不止門(mén)禁播報(bào)欠費(fèi)這一件事。
張女士表示，小區(qū)消防水泵有兩臺(tái)損壞，自2023年業(yè)主反饋問(wèn)題后，物業(yè)一直拖延維修。直到近期業(yè)主通過(guò)12345政務(wù)服務(wù)熱線投訴，物業(yè)才回復(fù)稱“修好了一臺(tái)，另一臺(tái)已購(gòu)買(mǎi)但未維修，需業(yè)主出錢(qián)”。雙方就此陷入僵局，另一臺(tái)損壞的消防水泵至今無(wú)人維修。
“物業(yè)這是置業(yè)主生命安全于不顧！”張女士說(shuō)，業(yè)主們對(duì)于物業(yè)公司收取每平方米2元的物業(yè)費(fèi)也多有不滿，服務(wù)與收費(fèi)完全不對(duì)等。
業(yè)主多次向12345反映問(wèn)題
門(mén)禁播報(bào)欠費(fèi)信息的事，也有業(yè)主向12345舉報(bào)、投訴。今年8月，花都區(qū)炭步鎮(zhèn)人民政府就此事出具了整改通知，要求物管公司服務(wù)好業(yè)主，同時(shí)可私下電話或微信催費(fèi)。
有業(yè)主認(rèn)為，如果業(yè)主欠費(fèi)，物業(yè)可以通過(guò)合法手段去催收，或者通過(guò)提升自己的服務(wù)讓業(yè)主滿意，從而愿意去支付這筆費(fèi)用，“而不是說(shuō)通過(guò)這些強(qiáng)迫的手段，讓業(yè)主來(lái)屈服”。
針對(duì)業(yè)主不滿門(mén)禁處播報(bào)欠費(fèi)信息一事，記者致電麗源物業(yè)得到回復(fù)：“只是播放了欠費(fèi)的提醒，我們并沒(méi)有透露房號(hào)、業(yè)主個(gè)人信息等。”對(duì)方表示，他們會(huì)繼續(xù)沿用門(mén)禁系統(tǒng)播報(bào)這種方法提醒業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，已經(jīng)有部分業(yè)主來(lái)繳納了物業(yè)費(fèi)，還有部分業(yè)主未繳。
律師解讀：
播報(bào)追繳，方式欠妥
廣東偉倫（廣州）律師事務(wù)所羅漪銘律師表示，這種在門(mén)禁播報(bào)催繳物業(yè)費(fèi)的方式是欠妥的。
“物業(yè)服務(wù)是物業(yè)管理方提供服務(wù)、業(yè)主支付費(fèi)用的雙務(wù)合同，現(xiàn)實(shí)中可能存在業(yè)主因物業(yè)服務(wù)未達(dá)標(biāo)而暫緩繳費(fèi)的情況。這種在公共場(chǎng)合的催繳行為，相當(dāng)于把合同履行的爭(zhēng)議事項(xiàng)變成單方催債行為，而且在公共場(chǎng)合對(duì)號(hào)入座式的催繳方式可能涉嫌名譽(yù)侵權(quán)。”
羅漪銘律師提出，如果針對(duì)具體的業(yè)主催繳具體金額，即使不公開(kāi)姓名亦屬于針對(duì)特定對(duì)象，很容易讓同一小區(qū)的鄰居對(duì)號(hào)入座；在公共場(chǎng)合播報(bào)欠債人的身份，實(shí)質(zhì)是一種負(fù)面評(píng)價(jià)，若內(nèi)容未經(jīng)充分核實(shí)，可能涉嫌名譽(yù)侵權(quán)。
此外，如果每次出入小區(qū)都通過(guò)播報(bào)催繳，即使有真實(shí)債務(wù)存在，這種催繳頻率也超過(guò)必要的限度，也會(huì)造成日常生活的過(guò)度干擾，容易激化雙方矛盾，反而不利于問(wèn)題解決，同樣是不適當(dāng)?shù)摹?/p>
那么，若物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，業(yè)主是否有權(quán)主張減免物業(yè)費(fèi)？業(yè)主如何收集證據(jù)證明物業(yè)公司未履行合同義務(wù)？
吉林良佐律師事務(wù)所主任尤金堂介紹，業(yè)主有權(quán)主張減免物業(yè)費(fèi)。根據(jù)民法典第九百四十四條第一款，“物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)”。但若物業(yè)公司未按約定提供服務(wù)（如服務(wù)存在瑕疵），業(yè)主有權(quán)主張減免物業(yè)費(fèi)。業(yè)主需收集物業(yè)公司未履行合同義務(wù)的證據(jù)，具體包括：
（1）服務(wù)瑕疵的直接證據(jù)：如小區(qū)消防設(shè)施損壞的照片/視頻、公共區(qū)域衛(wèi)生臟亂的記錄、電梯故障未及時(shí)維修的憑證；
（2）業(yè)主的催告記錄：如向物業(yè)公司發(fā)送的整改函（書(shū)面/微信）、12345投訴記錄（需保留投訴編號(hào)及回復(fù)）；
（3）第三方機(jī)構(gòu)的證明：如消防部門(mén)的《整改通知書(shū)》、街道辦/居委會(huì)的檢查報(bào)告；
（4）物業(yè)的公開(kāi)信息：根據(jù)民法典第九百四十三條及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條，業(yè)主可請(qǐng)求公布“物業(yè)服務(wù)履行情況”“維修資金使用情況”等資料，若物業(yè)公司拒絕公開(kāi)，可通過(guò)訴訟獲取；
（5）同類案件的判決：如小區(qū)其他業(yè)主與物業(yè)公司的訴訟判決，可證明物業(yè)存在普遍服務(wù)瑕疵。
監(jiān) 制丨李紹飛
編 輯丨應(yīng)凰
審 校丨寒冬
來(lái) 源丨央視網(wǎng)綜合南方日?qǐng)?bào)、深圳新聞網(wǎng)、法治日?qǐng)?bào)
