妥善化解居民債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房貸倒掛
房產(chǎn)市價(jià)230萬(wàn)，從貸銀行貸款余額260萬(wàn)——當(dāng)鄭豪在賬本上寫(xiě)下“-30萬(wàn)”時(shí)，款買(mǎi)口他清醒地意識(shí)到，貸款賣(mài)掉這套房子不僅意味著資產(chǎn)歸零，賣(mài)房還將背上新的部分補(bǔ)缺債務(wù)。
在廣東工作的高位購(gòu)房鄭豪并非個(gè)例。當(dāng)前，尋求部分房?jī)r(jià)持續(xù)下行地區(qū)，房貸倒掛在2021年房?jī)r(jià)高點(diǎn)入市的從貸購(gòu)房者正面臨從“貸款買(mǎi)房”到“貸款賣(mài)房”的尷尬局面。深圳一位資深房產(chǎn)中介向第一財(cái)經(jīng)記者證實(shí)：“今年以來(lái)，款買(mǎi)口這類‘賣(mài)房款不足以償還銀行貸款’的貸款情況有所增多，其中多數(shù)是賣(mài)房2021年前后高杠桿入市的投資型客戶。”
面對(duì)資金缺口，部分補(bǔ)缺業(yè)主們正在尋求應(yīng)對(duì)之策。高位購(gòu)房部分購(gòu)房者嘗試通過(guò)親友借款或過(guò)橋貸款彌補(bǔ)差額，亦有業(yè)主評(píng)估申請(qǐng)暫停還款的可能性，以緩解短期資金壓力。
多位業(yè)內(nèi)專家指出，當(dāng)前出現(xiàn)的個(gè)案背后，反映出市場(chǎng)下行周期中高杠桿購(gòu)房帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這不僅為高位入市的投資者敲響了警鐘，也為探索建立更完善的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制提供了現(xiàn)實(shí)參照。如何在維護(hù)金融體系穩(wěn)定的同時(shí)，妥善化解居民債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，成為當(dāng)前值得深入探討的課題。
缺口
2021年10月，剛畢業(yè)不久的鄭豪第一次動(dòng)了買(mǎi)房投資的念頭。從事地產(chǎn)策劃工作的他，身邊不乏“靠買(mǎi)房實(shí)現(xiàn)財(cái)富躍升”的案例。在行業(yè)氛圍影響下，他做了一番“精打細(xì)算”：比對(duì)一二手房?jī)r(jià)格、測(cè)算稅費(fèi)和利息、評(píng)估區(qū)位潛力——最終以2.7萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，選中了一套總價(jià)340萬(wàn)元的房子。當(dāng)時(shí)周邊二手房均價(jià)已達(dá)3萬(wàn)元，他認(rèn)為這是一個(gè)“性價(jià)比之選”。
在父母支持下，鄭豪湊齊102萬(wàn)元首付，背上了每月1.4萬(wàn)元的月供。他曾在筆記本上算過(guò)：只要房?jī)r(jià)漲到3.2萬(wàn)元/平方米，就能覆蓋所有成本。“此后再漲多少，都是純賺。”那時(shí)的他并未預(yù)料到，這道計(jì)算題的結(jié)果在三年后徹底反轉(zhuǎn)。
2023年起，地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)加劇，鄭豪的收入也變得不穩(wěn)定。占收入大頭的獎(jiǎng)金時(shí)常延遲發(fā)放，而每年的房貸、房租與基本開(kāi)支合計(jì)約20萬(wàn)元，幾乎耗盡他的基礎(chǔ)工資，月供壓力陡然增大。
更嚴(yán)峻的是樓市價(jià)格的下跌。限售期將滿，同戶型掛牌價(jià)已跌至230萬(wàn)元左右。盡管他已轉(zhuǎn)為利率更低的公積金貸款，商貸利率也在下行，剩余貸款仍多達(dá)260萬(wàn)元。這意味著即便賣(mài)房成功，他還需自掏接近30萬(wàn)元補(bǔ)足差額。
鄭豪粗略計(jì)算，不計(jì)稅費(fèi)，僅利息支出與房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的損失已超過(guò)130萬(wàn)元。這套120多平方米的房子至今仍是毛坯狀態(tài)，“裝修還要再投20多萬(wàn)，未來(lái)工作地點(diǎn)不確定，出租也難，只好先放著。”
他打算限售期一滿就立即賣(mài)房“回血”，手中流動(dòng)資金已經(jīng)“撐不住多久”。
在另一個(gè)城市東莞，做家具生意的李明面臨相似處境。中介最新成交數(shù)據(jù)顯示，他3年前以500多萬(wàn)元購(gòu)入的學(xué)區(qū)房，如今市價(jià)僅約249萬(wàn)元。“當(dāng)年為這套房抵押了郊區(qū)房產(chǎn)，傾盡積蓄，看中的是城區(qū)的增值潛力，沒(méi)想到現(xiàn)在反受其累。”李明說(shuō)。
如今，他仍欠銀行280萬(wàn)元貸款，即便以249萬(wàn)元成交，也需自補(bǔ)31萬(wàn)元的缺口。
“雖然家里還有不同意見(jiàn)，但是目前房子已經(jīng)找好了買(mǎi)家，不確定未來(lái)的價(jià)格，也不打算再賭了。”李明說(shuō)，未來(lái)回老家開(kāi)一個(gè)小店養(yǎng)家糊口，多陪陪家人。
一位深圳中介人士透露，這類“賣(mài)房不足以還貸”的情況今年以來(lái)明顯增多，“年初以來(lái)，我們門(mén)店接觸到的類似案例明顯增多，幾乎每個(gè)月都會(huì)遇到兩三例。”
據(jù)他觀察，陷入這種困境的業(yè)主大多是在2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)高位時(shí)期入市。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)熱度高，很多購(gòu)房者采取較高的杠桿比率，有些還通過(guò)一些擦邊操作，實(shí)際首付比例甚至不足三成。如今房?jī)r(jià)回調(diào)，這些高杠桿投資的脆弱性逐漸暴露出來(lái)。
他進(jìn)一步分析指出，這些房產(chǎn)多數(shù)位于此前炒作熱度較高的新興片區(qū)或?qū)W區(qū)房概念區(qū)域。“當(dāng)時(shí)這些區(qū)域的價(jià)格被炒得過(guò)高，現(xiàn)在價(jià)值回歸時(shí)跌幅也最明顯。其中投資客占比高，很多都是抱著‘快進(jìn)快出’想法的短線投資者，沒(méi)想到會(huì)被套牢。”
減杠桿
面對(duì)“賣(mài)房不足以還貸”的困境，部分高位購(gòu)房者正在通過(guò)各種方式艱難去杠桿，其中不乏風(fēng)險(xiǎn)與爭(zhēng)議。
“信用貸、消費(fèi)貸都考慮過(guò)，但擔(dān)心違規(guī)，銀行抽貸，最終放棄了。”李明告訴記者。像他這樣的購(gòu)房者往往陷入兩難：一方面需要資金填補(bǔ)賣(mài)房產(chǎn)生的差價(jià)，另一方面又受限于融資渠道。他計(jì)劃通過(guò)“親友借款+過(guò)橋貸款”組合籌資，但過(guò)橋貸款高昂的利息也讓他壓力倍增。
相較之下，鄭豪的處境更為嚴(yán)峻。他考慮過(guò)申請(qǐng)暫停還款，但了解到審批嚴(yán)格且存在不確定性。更令他困擾的是，市場(chǎng)上涌現(xiàn)出一批聲稱能“斷供保房”的中介機(jī)構(gòu)，“接觸了幾家，要么操作不合規(guī)，要么收費(fèi)驚人，聽(tīng)起來(lái)都不靠譜。”鄭豪說(shuō)。
第一財(cái)經(jīng)記者以購(gòu)房者身份咨詢一家中介，工作人員透露，他們主要通過(guò)法律程序?yàn)榉抠J違約客戶爭(zhēng)取時(shí)間。雖然最終無(wú)法改變結(jié)果，但通過(guò)提出管轄異議、質(zhì)疑利息計(jì)算等方式，可以將訴訟過(guò)程延長(zhǎng)至一年甚至更久。
然而，這種操作方式在業(yè)內(nèi)存在爭(zhēng)議。深圳某律師事務(wù)所合伙人在交流時(shí)對(duì)記者表示，這實(shí)質(zhì)上屬于惡意訴訟，不僅增加了金融機(jī)構(gòu)的維權(quán)成本，也使債務(wù)人陷入更深的債務(wù)泥潭。拖延越久，機(jī)構(gòu)收費(fèi)越多，最終受損的還是購(gòu)房者。
銀行方面對(duì)此類現(xiàn)象保持警惕。某股份制銀行信貸部人士表示，所謂的“保房”機(jī)構(gòu)大多利用信息不對(duì)稱獲利，其中不乏存在詐騙嫌疑。事實(shí)上，銀行對(duì)短期資金困難的還款人有一定的應(yīng)對(duì)機(jī)制，不需要通過(guò)中介機(jī)構(gòu)。
在制度層面，多位專家指出，制度機(jī)制仍有一定調(diào)整空間。
東吳證券在研報(bào)中指出，美國(guó)特有的“無(wú)追索權(quán)貸款”制度給居民“斷供出清”提供了出路。與大多經(jīng)濟(jì)體實(shí)行的有追索權(quán)貸款不同，美國(guó)部分州在住房抵押貸款合同中設(shè)置“無(wú)追索權(quán)貸款”條款，這意味著在房?jī)r(jià)貶值到不足以償還剩余的按揭貸款時(shí)，居民可以放棄住房，無(wú)需承擔(dān)剩余的按揭余額，實(shí)現(xiàn)快速出清。
“當(dāng)房?jī)r(jià)反彈，許多家庭脫離‘房貸倒掛’困境后，居民無(wú)力償債的風(fēng)險(xiǎn)明顯下降，主動(dòng)違約的動(dòng)機(jī)減少，從而減緩債務(wù)進(jìn)一步惡化的風(fēng)險(xiǎn)。”中郵證券研究所分析師梁偉超進(jìn)一步指出，在美國(guó)居民去杠桿的過(guò)程中，資產(chǎn)價(jià)格快速修復(fù)所產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)發(fā)揮了關(guān)鍵作用。財(cái)富增加改善了消費(fèi)者信心和支出意愿，減輕了家庭“被動(dòng)儲(chǔ)蓄”償債的壓力。
北京師范大學(xué)金融學(xué)教授鐘偉此前發(fā)文指出，改善個(gè)人商品房貸款的關(guān)鍵，在于銀行房貸不能既要求抵押物又要求追索權(quán)。房貸從銀行有追索權(quán)改為無(wú)追索權(quán)，才是購(gòu)房者和銀行依據(jù)法制化和市場(chǎng)化分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。
不過(guò)，亦有受訪業(yè)內(nèi)人士持相反態(tài)度。一名房產(chǎn)研究人士告訴記者，目前全球主流的仍是有追索權(quán)貸款，美國(guó)也僅有少數(shù)州可設(shè)置“無(wú)追索權(quán)貸款”條款。這種模式雖然有利于居民環(huán)節(jié)債務(wù)，但在一定程度上會(huì)增加銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，在目前環(huán)境下，需要謹(jǐn)慎考量。