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內容摘要：今年八月，租住于北京大興區瀛海鎮的楊雪接到房東通知，要求每月漲租200元，理由是新實施的《住房租賃管理條例》以下簡稱《條例》）將帶來“房東稅”。9月15日，我國首部專門針對住房租賃的行政條例正式實施。

今年八月，紙面權益租住于北京大興區瀛海鎮的首部楊雪接到房東通知，要求每月漲租200元，租房理由是條例新實施的《住房租賃管理條例》（以下簡稱《條例》）將帶來“房東稅”。

9月15日，落地我國首部專門針對住房租賃的居住行政條例正式實施。《條例》對房屋安全、底氣多遠押金退還、紙面權益租金穩定性及租賃備案等長期困擾租賃市場的首部問題作出了明確規定。

楊雪所租的租房一居室月租3000元，房東告訴她“以前也讓交稅，條例但查得不嚴，落地今年9月15日之后實施的居住新政，要把‘繳稅’強制化。底氣多遠所以我也沒辦法。紙面權益”

然而楊雪并未輕易接受。她查閱《條例》后發現，出租房屋繳稅并非新增條款，而是早已存在的政策。繳稅需以“備案”為前提，且根據北京政策，月租金不超過10萬元的個人出租住房綜合稅率僅為2.5%。

據此計算，房東每月應繳稅款遠低于200元。當她與房東對質時，對方卻以“不接受漲租就別租了”相回應。

租房多年，楊雪深刻地體會到租客與房東地位的不平等。

那么，《條例》的實施究竟為租賃市場帶來了哪些變化？又有哪些問題尚待解決？特別是像楊雪這樣的租客，如何更好地保障自己的權益？

01　強制備案等于強制征稅？

“備案”制度并非新生事物。早在1994年，《中華人民共和國城市房地產管理法》就已提出“房屋租賃要向房產管理部門登記備案”。

央視網《鋒面》記者走訪多家正規房屋中介獲悉，鏈家、自如、我愛我家等頭部企業早已實現租賃合同簽約與備案同步完成。

鏈家銷售人員陳媛媛（化名）表示，房東出租房屋獲得的租金收入原就應當繳納增值稅、房產稅等，只不過不少房東選擇將這部分稅費轉嫁給租客。她認為，此次新規的重要意義在于打擊黑中介“默認不備案”的行為。

“《條例》明確了對租賃企業、經紀機構不備案的罰則，最高罰款可達10萬元，但并未對個人房東設置強制備案條款。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長趙秀池指出。

在北京亦莊出租房屋的甄子洋，就曾與租客達成“不備案”的默契。今年，租客聯系到他，告訴他要辦理居住證、提取公積金以及小孩入學，需要提供備案發票。

之前，只有出租人能夠辦理備案，然而新規實施后，若房東拒絕備案，租客有權自行申請，這為租客在辦理居住證等事務時提供了重要保障。

北京市執業律師安宇華表示，《條例》顯著強化了租客的議價能力和權利保障，是一次對租客的“平權”。但房東甄子洋卻擔心，“強制備案”意味著“強制征稅”。

“納稅是出租人早已存在的法定義務，只是部分人一直未按規定繳納，不能簡單地歸責于備案制度。相反，備案有助于保護租客權益，避免其租到不合法房源，自身權益遭受更大侵害。”趙秀池補充道。

02　新規施行，房租普漲？

隨著《條例》落地，租住在深圳寶安區的林潮生陷入焦慮。他所租住的是一間由陽臺改造的“隔斷房”，月租僅1000元，而周邊整租價格普遍超過2200元。

林潮生注意到，《條例》明確規定，“廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨出租用于居住”，并設立了相應罰則：單位違規最高罰10萬元，個人最高罰1萬元。有違法所得的，沒收違法所得。

除了隔斷房，《條例》還嚴厲打擊類似“串串房”（用劣質家具簡單裝修即出租的房源）、“陰陽房”（實際和宣傳嚴重不符的房源）等游走在法律之外的“廉價房源”。

林潮生擔心，一旦嚴查，“廉價房子都沒了，整個寶安甚至深圳的房租豈不是都要跟著漲？”

事實上，類似的需求廣泛存在。2025年4月，深圳被曝出寶安西鄉的別墅區一套別墅被改成幾十套單獨小隔間；福田金眾小區一棟7層高的樓房里幾乎每層都有　“房中房”出租；南山區現代城華庭小區共有58個“房中房”……

趙秀池認為，短期內，對隔斷房的清理的確可能減少低端供給，從而推高住房租賃市場的租金水平。受影響的群體可以轉向公租房、保障房，或通過合租、調整租房位置來緩解壓力。

“但從長遠來看，租金根本上由市場供求關系決定，同時也受房價等因素影響。”在她看來，當前樓市處在低迷狀態，房價持續下行，僅靠規范租賃管理不太會導致租房水平整體上升。未來，隨著多主體供應、多渠道保障的租賃體系不斷完善，租房成本也會下降。

陳媛媛也持相似觀點：“從供給端來看，未來會有更多規模化、規范化的房源流入市場。如今政策鼓勵盤活存量住房，也會有更多閑置房源進入市場，租金不太可能上漲，反而面臨下行壓力。”

03　政策落地仍面臨哪些挑戰？

“租賃市場的亂象遠不止于稅收與隔斷問題。”律師安宇華在處理多起住房租賃的民事糾紛時發現，裝修污染、押金糾紛、惡意漲租、亂收費等現象屢見不鮮。“《條例》雖有助于規范市場，但關鍵在于落實，以及解決法規尚未覆蓋的問題。”

《條例》的有效執行依賴細致的配套措施與強有力的監管，但在現實執行中，仍然有許多掣肘與挑戰。58安居客研究院院長張波指出，租賃市場主體分散、房源量大，監管部門難以實現全面覆蓋。而且，監管涉及多個部門，部門之間信息共享和協同執法，也面臨困難。

租住隔斷房多年的林潮生反映，隔斷房、群租房等現象背后，是房東、租客與中介之間的“默契”——房東實現收益最大化，租客獲得低價房源，中介則賺取更多傭金。這樣的“利益同盟”，可能引發“表面合規、暗地違規”的行為，對政策執行構成阻力。

安宇華認為，《條例》還需要一系列配套制度。目前的條例類似于“總則”，提出的是原則化的問題，但實際落實的時候，還要有更有執行力和適配度的細則。他建議，《條例》作為綱領性文件，需進一步出臺配套細則以提高可操作性。

此外，租客楊雪觀察到，現實中常常存在房屋出租后無人管理的情況，導致擾民、安全隱患、管道堵塞等問題。盡管部分地方規定街道居委會負有職責，但缺乏清晰流程與責任機制，問題難以有效解決。

而陳媛媛特別提到“二房東”問題：“很多個人二房東收租后失聯，租客投訴無門。《條例》對此類行為的界定與監管仍不夠明確。”

安宇華則呼吁建立高效的糾紛解決機制：“租賃合同一般標的額小，適用于小額訴訟，但是訴訟費事費時、維權時間成本高，租賃當事人的糾紛解決往往要拖很久。”他認為應當強制租賃企業建立投訴機制，對于拒不履行的，設立相應的處罰措施。

對于租客楊雪而言，《條例》帶來了新的希望。飽受多年租房亂象困擾的她，看到“合同期內禁止隨意漲租”“規范押金管理”“租購同權”等表述，感覺“迎來了曙光”。她更期待這些文字能轉化為切實行動，真正改變租客的處境。

盡管未來仍有細節待完善，但從“不敢提需求”到“權益有依據”，從“怕被驅趕”到“租住有底氣”，不少租客期待“此心安處是吾鄉”的理想能盡快照進現實。