部分企業靠多元業務穩利潤，透視出險企業毛虧擴大

毛利率作為房企盈利的半年報“晴雨表”，在行業深度調整期更具觀察價值。典型2025年上半年，上市政策波動、房企供需失衡、家毛成本高企等因素交織，利率直接拉低了房企的透視整體盈利水平。從20家典型房企的半年報表現來看，毛利率已明顯分化為三個梯隊，典型頭部與尾部差距懸殊。上市

具體到20家房企，房企毛利率排在前三位的家毛是新城控股、華潤置地、利率保利置業，透視分別是26.85%、24%、17.46%，分別同比增長了5.25、1.72、3.2個百分點。

細究高毛利的原因，“非開發業務”的貢獻尤為關鍵。以新城控股為例，其“住宅+商業”雙輪驅動模式成效顯著：商業運營總收入為69.44億元，同比增長11.8%；物業出租及管理業務毛利45.73億元，占公司總毛利由去年同期的57.21%提升至77.06%；物業出租及管理毛利率達71.20%，為公司整體利潤持續帶來貢獻。而房地產開發銷售的毛利率僅為7.96%，與去年同期相比減少了2.97個百分點。

華潤置地則是上半年的“利潤王”，歸母凈利潤118.8億元，同比增長16.21%，其盈利邏輯與新城控股相似，經常性業務貢獻突出。

2025年上半年，華潤置地綜合毛利率為24.0%，同比提升1.8個百分點。其中，開發銷售型業務毛利率為15.6%，同比提升3.2個百分點；經營性不動產業務毛利率為72.9%，同比提升1.4個百分點，經營性不動產業務（不含酒店）毛利率為77.8%，同比提升0.4個百分點。

與華潤置地營業收入規模同屬第一陣營的還有保利發展、萬科、中海地產，其毛利率分別為14.64%、9.97%、17.4%。

縱觀20家典型房企，除了新城控股、華潤置地、保利置業、中海地產、中國金茂的毛利率在16%-27%之間外，其他房企均低于15%，諸如招商蛇口14.38%、華發股份14.16%、綠城中國13.41%、金地集團13.17%、建發國際12.89%、濱江集團12.24%、越秀地產10.64%。這一梯隊的企業雖未陷入虧損，但盈利空間已被大幅壓縮。

最令人擔憂的是碧桂園、融創中國、世茂集團等出險房企，毛利率為負值，分別是-8.9%、-10.43%、-6.2%。

以融創中國為例，2025年上半年毛虧約為20.8億元，較去年同期毛虧約18.1億元增加約2.7億元；毛利率為-10.4%，較去年同期毛利率-5.3%有所降低。

對于毛虧的增加和毛利率的下降，融創中國在財報中解釋，主要由于集團的物業銷售收入減少，且在上半年結轉的物業銷售產品毛利率較低所致。

新城毛利率增幅領跑，龍湖降幅近8個百分點

從同比變化來看，20家典型房企的毛利率呈現“10升10降”的分化態勢，既有企業逆勢突圍，也有企業盈利大幅回撤。誰在上升？誰在下滑？

記者統計發現，10家企業同比出現增長，分別是新城控股、保利置業、首開股份、濱江集團、招商蛇口等。10家房企毛利率出現同比下滑，分別是龍湖集團、中海地產、越秀地產、碧桂園、融創中國、華發股份、保利發展等。

其中，新城控股增幅最多，同比增長5.25個百分點，其次是保利置業、首開股份，分別同比增長3.2、2.91個百分點。

10家毛利率下滑的企業中，龍湖集團的降幅最為顯著。2025年上半年，龍湖集團毛利額約74.2億元，毛利率為12.63%，去年同期分別是96.4億元、20.57%，同比下降約23%、7.94個百分點。

早在業績發布前，龍湖就發布了盈利預警，稱利潤下降主要是地產開發業務結算毛利率下滑所致。

不過值得注意的是，其運營業務毛利率仍高達77.7%，同比增長2.3%，服務業務毛利率約30.0%，可見非開發業務仍在為龍湖提供盈利緩沖，只是短期內難以抵消開發業務的拖累。

除龍湖外，碧桂園、世茂集團、融創中國的毛利率降幅也較大，分別下降7.23、6.2、5.15個百分點，進一步陷入負毛利區間。

而一向以“盈利穩健”著稱的中海地產，上半年毛利率也創下新低，降至17.40%，較2024年同期下降4.66個百分點，甚至低于2024年全年17.70%的水平，頭部房企的盈利壓力也在加大。

此外，越秀地產2025年上半年毛利率約為10.64%，同比下降3.08個百分點。華發股份毛利率為14.16%，同比下降2.58個百分點。保利發展毛利率14.64%，同比下降1.38個百分點。中國金茂毛利率16.16%，去年同期是16.25%。

低毛利成行業長期常態，明年或現“邊際改善”

從行業視角來看，毛利率下滑已成為房企的“共性難題”。克而瑞數據顯示，2024年50家典型上市房企整體毛利率僅10%，同比下降2個百分點；凈利率、歸母凈利率均為-9%，處于虧損狀態。2025年上半年房企的整體表現，不過是這一趨勢的延續。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉分析稱，毛利率下滑已成為當前行業普遍面臨的共性特征。雖然去年四季度“止跌企穩”的政策定調明確后，一系列支持政策密集出臺，在政策推動下，去年四季度至今年二季度，市場成交量迎來一波反彈，房價降幅也至少實現了收窄。不過，這一輪市場積極變化尚未反映在企業財報中。從今年上半年的財報數據來看，整體仍呈現結構性下滑態勢，其核心原因在于當前財報所體現的，仍是過去兩到三年間項目的經營成果，彼時整體市場較為低迷。

對于毛利率未來走勢，張宏偉稱，明年下半年開始，去年四季度至今年二季度的項目將可能逐步納入財報核算中來，有望帶動毛利率實現一定程度改善。

“但需明確的是，這種改善非大幅提升，核心邏輯在于整體市場尚未出現根本性好轉。一方面，去年四季度至今年二季度的反彈周期中，銷量回升并未伴隨價格同步上漲，市場結構性去庫存壓力依然存在。另一方面，即便在同期成交量表現較好的一線城市新房市場，區域分化特征也十分顯著，郊區仍面臨較大的去庫存壓力。”張宏偉說。

簡而言之，未來房企盈利可能出現邊際改善，但低毛利仍將是行業的長期常態，如何在有限的盈利空間內找到新的增長曲線，將成為房企活下去、活得好的關鍵。

新京報貝殼財經記者 段文平

制圖 盧子雄

編輯 楊娟娟

校對 盧茜